Text size: A- | A+
‘Snowbirds’ Boost Miami Real Estate Revival


‘Snowbirds’ Boost Miami Real Estate Revival


By David Gelles

Vince Pileggi always wanted to be a snowbird.

A telecommunications contractor from Toronto, Mr Pileggi had visited Miami for years, soaking up the sun and Latin-infused culture that distinguish the southernmost metropolis in the US.

And last year, with the Canadian dollar strong and new high-rises sprouting up around downtown Miami, Mr Pileggi put down the initial deposit for a condominium with ocean views. “I always wanted to retire down south where it’s warm,” he said, summing up the snowbird’s desire to flee the northern chill.

Mr Pileggi is not alone. Three years after the Miami real estate market bottomed out amid the wreckage of the financial crisis, it is booming once more – especially at the high end, and especially thanks to foreign buyers.

Buoyed by strong exchange rates, relatively low real estate prices, and political turmoil in some countries, buyers from Latin America, Asia and Canada are snatching up hundreds of luxury properties in the area.

“We’re in at the epicentre of the international real estate market,” said Alicia Cervera Lamadrid, managing partner at Cervera Real Estate. “Miami is the meeting place for Europe, South America and the US.”

Local realtors are forecasting a record number of sales topping $1m this year, and several new projects under development will bring more than 1,000 new units online, even as downtown occupancy rates hover around 93 per cent.

“When people think of what Miami was just four years ago, they don’t have a concept of what Miami is today,” said Frank Nero, chief executive of the Beacon Council, a local economic development group.

The turnaround is most vivid in downtown Miami, one of the hardest hit markets during the financial crisis. As credit dried up in late 2008, half-built condominium towers loomed over the business district, leading many to predict it would take decades for the city’s urban core to recover.

“Not even the palm trees were moving,” said Ms Lamadrid. “It was a very stagnant time.”

But as money began flowing again in late 2009, investors from around the world were quick to recognise that Miami real estate had emerged as an attractive investment opportunity. Median sale prices for downtown condos had fallen by more than half, making the market’s price per square foot a bargain compared to prices in cities like São Paulo.

Now, as inventory at the high end of the market dries up, “prices are finally beginning to come up a little bit”, said Ron Shuffield, president of EWM Realtors, one of the area’s largest brokers. Though still well below their 2007 peaks, median sale prices for downtown properties have risen steadily for 18 consecutive months, according to EWM.

Many buyers come from overseas. “We continue to be a city of immigrants,” says former Miami mayor Manny Diaz. “We’re going to be a substantial beneficiary of globalisation.” More than half of residents in Miami Dade County are foreign born, the highest split in the US. In the broader South Florida region, there are more than 300,000 Brazilians.

Some of the attractions are obvious. “Brazilians like to be by the beach,” said Harvey Hernandez, a Venezuelan who is chairman of Newgard Development Group. Newgard is developer of BrickellHouse, the new development where Mr Pigelli bought his condo.

Another factor attracting some foreign buyers is the weakness of the US dollar. Over the past five years, the Brazilian real, for example, has grown stronger, further enticing new arrivals from Rio de Janeiro and São Paulo. “I never dreamed I’d be following currency exchanges like I do,” said Mr Shuffield.

BrickellHouse, the first major development to get started since the crash, will have more than 374 units, with prices ranging from $200,000 to $1.4m. Mr Hernandez has sold more than 200 units since he began taking orders in October, with a majority of buyers coming from overseas.

Yet with credit still hard to come by for developers, Mr Hernandez is not offering financing. Instead, buyers are paying all cash in the “preconstruction” model more common in Latin America. Buyers pay 20 per cent of the price on signing, 10 per cent when the project breaks ground, another 20 per cent when the floor of their unit is built, 20 per cent when the roof is put on, and the final 30 per cent upon delivery of their keys.

“International buyers understand preconstruction better than domestic buyers,” said Mr Hernandez. “Getting in early in the project means good value.

Trophy properties are also beginning to move. In exclusive enclaves such as Star Island, some sales have topped $25m. Ms Lamadrid said she recently closed a $16m sale. “To be able to say that, and not be the only person in town who can say that, this is big news for our city,” she said. “It speaks to how rich the top of the market is.”

Mr Pileggi, meanwhile, is eagerly awaiting the completion of Brickell House so he can move down south. But he also sees his new condo as a long term investment. “The climate all year round is a hell of a lot better than it is up here,” he said. “And it’s like investing in a mini New York.”

“POLÍTICA DE PRIVACIDADE”: Newgard Development Group respeita a privacidade dos visitantes do seu website e, geralmente não deseja identificá-los nem obter informação sobre o uso que fazem do mesmo. Embora Newgard Development Group pode desejar contar a quantidade de visitas que recebe no seu website, o processo não implica acesso a nenhuma informação pessoal. O tipo de informação que Newgard Development Group obtém de forma automática pode incluir data e hora de acesso ao website, o endereço de protocolo Internet do computador utilizado, o domínio e host de acesso a Internet, o software de buscador e sistema operacional e a atividade específica que é desenvolvida durante a visita ao site. Esta informação é utilizada para que Newgard Development Group possa oferecer uma melhor experiência a todos os usuários. Se você se comunica com nós pelo correio eletrônico como resposta a uma indicação do website, Newgard DEvelopment Group pode solicitar alguma informação pessoal que é oferecida de forma voluntária, tal como nome, domicílio, número de telefone, endereço de correio eletrônico. A informação que você oferece a esta página pode ser associada a outra informação que Newgard Development Group tenha obtido sobre você de outras fontes. Segundo as leis do estado de Califórnia, os residentes de Califórnia que tenham oferecido informação pessoal identificável a uma empresa têm o direito de solicitar a empresa uma lista de terceiros que tenham tido acesso a essa informação para usá-la para o seu próprio marketing durante o ano calendário anterior, junto com uma lista das categorias de dados que tenham sido difundidos dessa forma. Não obstante, a política de Newgard Development Group tal como figura neste website não permite a Newgard Development Group compartilhar informação pessoal obtida neste website com terceiros alheios a empresa para fins do marketing desses terceiros. Mais ainda, no caso de que Newgard Development Group permitisse revelar informação a terceiros para fins de marketing desses terceiros, Newgard Development Group não estaria obrigado a fornecer essa lista, já que Newgard Development Group oferece a opção de se negar a essa difusão. Se você é residente de Califórnia e deseja informação sobre os seus direitos referidos a difusão de dados a terceiros, pode nos enviar uma mensagem de correio eletrônico ou nos escrever para NEWGARD DEVELOPMENT GROUP NÃO GARANTE A CONFIDENCIALIDADE DE NENHUMA COMUNICAÇÃO OU DADO TRANSMITIDO NESTE SITE OU OUTRO SITE LIGADO AO MESMO. VOCÊ ACEITA QUE NEM NEWGARD DEVELOPMENT GROUP NEM NENHUM OUTRO FORNECEDOR DE PRODUTOS OU SERVIÇOS LIGADO COM ESTE SITE SÃO RESPONSÁVEIS PELA CONFIDENCIALIDADE DE QUALQUER DADO (INCLUINDO, MAS NÃO LIMITADO A INFORMAÇÃO PESSOAL IDENTIFICÁVEL, ENDEREÇO DE CORREIO ELETRÔNICO, NÚMERO DE TELEFONE, ETC.). TAMBÉM NÃO NEWGARD DEVELOPMENT GROUP OU QUALQUER OUTRO FORNECEDOR DE PRODUTOS OU SERVIÇOS LIGADO COM ESTE SITE SE RESPONSABILIZAM PELOS DANOS QUE POSSAM SURGIR DA DIFUSÃO DESSA INFORMAÇÃO.

Vínculos com outros websites

O website de Newgard Development Group pode incluir vínculos (links) com outros sites que Newgard Development Group não controla nem gere. Por favor, lembre que esses sites podem ter políticas de privacidade diferentes. Para conhecer a classe de informação que se obtém nesses outros sites e o uso que se dá a mesma, por favor, revise as políticas de privacidade de cada site.

Mudanças na política

Esta Política de Privacidade se aplica aos nossos visitantes anteriores e atuais. Newgard Development Group pode modificar a sua Política de Privacidade. Newgard Develpment Group publicará essas mudanças, se houver, neste site. Por favor, revise regularmente esta política, para se manter informado sobre as mudanças que pudesse houver, que incluem mudanças sobre a obtenção e o uso da informação obtida no site. Você é responsável de verificar que se encontra informado sobre a política mais recente de Newgard Development Group (ver data abaixo).

Termos e condições de uso

Desobrigações A informação contida nesta página ou acessível através da mesma, incluindo informação acessível em áreas protegidas por senhas, não deve ser considerada como assessoramento de bolsa ou de nenhum tipo, nem como solicitação, recomendação, aval ou oferecimento de compra ou venda de nenhum instrumento financeiro ou de investimento.

Uso de conteúdos

Todos os conteúdos deste site, incluindo, mas não se limitando a imagens, logotipos, marcas registradas, aparências, gráficos ou qualquer outro documento (doravante chamados coletivamente “Conteúdos”) estão protegidos por várias leis de propriedade intelectual. Salvo referência em contrário, esses Conteúdos pertencem ou estão sob o controle de Newgard Development Group ou são usados com licença do(s) seu(s) dono(s). Salvo menção em contrário incluída neste site, está vedado copiar, reproduzir, carregar, descarregar, transmitir ou de qualquer outra forma fazer uso destes Conteúdos em todo ou em parte, sem licença expressa de Newgard Development Group. Pode-se, não obstante, dentro destes Termos e Condições, copiar, reproduzir, carregar, transmitir e/ou imprimir páginas individuais contidas neste site com o fim de acessar a esse site e/ou com fins pessoais, não comerciais, sempre que você se comprometa a não ocultar, tirar ou alterar nenhum signo de marca registrada, copyright ou outros conteúdos em: (i) neste website, (ii) qualquer parte dos conteúdos, (iii) qualquer página individual copiada, reproduzida, descarregada, transmitida ou impressa. O uso autorizado deste site e/ou seus conteúdos podem torná-lo passível de demanda civil ou penal, sob as leis de aplicação.

Limitação de Responsabilidade e Uso das Desobrigações

Newgard Development Group não se responsabiliza pelos danos ou perdas derivados do uso deste website. Este website, os conteúdos deste website e os links ou outros itens relacionados se transmitem e distribuem no estado no qual se encontram, sem nenhuma classe de garantias implícitas ou explícitas, incluindo, mas não se limitando ao fato de que o website, os seus componentes e as funcionalidades estarão disponíveis para o seu uso ou para a função que se descreve. Não há garantias sobre a comerciabilidade, precisão, adequação a um fim especial, título, segurança respeito do website ou seus conteúdos. Toda informação contida neste website está sujeita a alteração, revisão ou atualização. NEWGARD DEVELOPMENT GROUP SE RESERVA O DIREITO DE SUSPENDER OU RETIRAR O ACESSO AS PÁGINAS DESTE SITE SEM PRÉVIO AVISO EM QUALQUER MOMENTO E NÃO SE RESPONSABILIZA PELO FATO DE QUE ESTAS PÁGINAS NÃO ESTIVEREM ACESSÍVEIS EM TODO MOMENTO. NEWGARD DEVELOPMENT GROUP NÃO ACEITA RESPONSABILIDADE POR ALGUM PRESUNTO DANO OU PERDA, INCLUINDO, MAS NÃO LIMITADO A COMPENSAÇÃO DIRETA, INDIRETA, ALEATÓRIA OU ESPECIAL QUE RESULTAR DO USO OU ACESSO A ESTE WEBSITE OU AOS SEUS CONTEÚDOS OU DE FALHA, DEFEITO, VÍRUS OU OUTRO ERRO.